Рынок торгово-развлекательной недвижимости Санкт-Петербурга

      Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2010 году развивался под влиянием преодоления последствий кризиса. Тенденция перехода к определению арендной ставки как процента с оборота прекратилась, все чаще применяется смешанная арендная ставка. Строительство замороженных на ранней стадии объектов пока не возобновилось, однако объекты в высокой степени готовности активно достраиваются, хотя и часто ищут новые форматы (в первую очередь речь идет об аутлет-центрах). И все же, несмотря на кризис, главным событием рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга является долгожданный ввод торговых центров у Московского вокзала – ТК «Стокманн Невский центр» и ТРК «Galeria». Эти два объекта увеличили объем качественной торговой недвижимости Центрального района в 2,5 раза.

Таблица 1. Основные показатели рынка торгово-развлекательной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2010 г.

      1. Предложение

      В 2010 г. в Санкт-Петербурге были открыты 3 качественных торговых комплекса – ТРК «Galeria», ТЦ «Стокманн Невский центр», ТРК «Ока». Совокупная арендопригодная площадь этих объектов – около 180 тыс. кв.м. Кроме того, были введены в эксплуатацию еще 2 объекта торговой недвижимости – комплекс «Николаевский пассаж» и ТК «Осиновая роща». Однако их реальное открытие произойдет позднее, так как найти достаточное количество арендаторов для «Николаевского пассажа» пока не удается, а собственник «Осиновой рощи» ХК «Адамант» пока не торопится заполнять свой комплекс арендаторами, планируя открытие в данном месте аутлет- центра.

      Таким образом, общая площадь качественных торговых площадей [ Гипермаркеты и торговые центры площадью свыше 3 тыс. кв.м ] в Санкт-Петербурге к концу 2010 года составила 4,5 млн. кв. м, это свыше 200 объектов. Совокупная арендопригодная торговая площадь (GLA) превысила отметку в 3 млн. кв. м.

      В 2011 году ввод новых объектов будет меньше, чем в 2010. Среди наиболее знаковых и вероятных открытий – ТРК «Лето», ДЛТ. Ввод новых торговых площадей в 2011 году составит около 120 тыс. кв.м (GLA).

Рисунок 1. Объем качественного предложения торговых площадей, GLA, кв.м

      В структуре предложения качественных торговых комплексов по районам Санкт- Петербурга в 2010 году произошли существенные изменения. Центральный район стал 4-м районом города по объему торговых площадей, уступая лишь Приморскому, Московскому и Выборгскому районам. Общая суммарная площадь арендопригодных торговых площадей этих 4-х районов составляет около 45% от всей арендопригодной торговой площади Санкт- Петербурга.

      2. Спрос

      Со стороны операторов спрос на помещения в составе торговых комплексов в течение 2010 года концентрировался на наиболее успешных комплексах, обладающих в первую очередь высоким потоком покупателей. В результате этого, в таких комплексах, как ТК «Сенная», ТРК «ПИК», «Гранд Каньон», ТРК «Радуга» не только нет свободных мест, но и есть лист ожидания. Открытые в 2010 году суперрегиональные торговые комплексы «Стокманн Невский Центр» и «Galeria» заполнены почти на 100%. Заполняемость растет и в менее успешных торговых комплексах, которые в кризис были заполнены менее чем на 50%. Сейчас заполняемость в них часто превышает 85%. Среди таких комплексов можно выделить «Фиолент», «Миллер- центр», «Променад» и др.

      Чистое поглощение торговых площадей в 2010 году составило около 210 тыс. кв.м. В результате, средняя по городу заполняемость открытых для посещения торговых комплексов на конец 2010 года составила около 90-92%.

      В 2011 году средняя заполняемость торговых комплексов продолжит расти, к концу года она достигнет 93-95%. Поглощение торговых площадей за 2011 год прогнозируется на уровне 230-250 тыс.кв.м.

      На конец 2010 года обеспеченность населения Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями составила 658 кв. м арендопригодной площади на 1 000 жителей, что является максимальным показателем в России. Для сравнения, обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 350 кв.м на 1 тыс. жителей. Отметим, что обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге сопоставима с нормативом минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, который определяется в соответствии с принятыми в 2010 году Правительством РФ Правилами установления данного норматива.

      3. Финансовые условия

      Стоимость аренды помещений в торговых комплексах за 2010 год немного выросла за счет роста ставок аренды к концу года. В предыдущем 2009 году под давлением арендаторов активно набирала тенденция привязки арендной ставки к % от оборота. Однако в середине 2010 года такая тенденция прекратилась. Сейчас часто применяется смешанная арендная ставка, то есть фиксация некоторого минимального уровня + % от оборота. Средние ставки аренды для некоторых типов арендаторов приведены в таблице.

      В 2011 году уровень арендных ставок в торговых комплексах изменится незначительно, в основном за счет роста ставок в наиболее успешных ТРК. В среднем, можно ожидать роста ставок аренды на уровне 10-11% в год.

Таблица 2. Диапазон ставок аренды

      Источник: GVA Sawyer [http://www.gvasawyer.ru]