Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2010 г.

Тенденции

      Сегмент торговой недвижимости в 2010 году восстанавливался наиболее быстрыми темпами по сравнению с остальными сегментами рынка коммерческой недвижимости.

      В течение 2010 года в эксплуатацию было введено около 470 тыс. кв. м объектов торговой недвижимости, что в 6,4 раза больше прироста за предыдущий период и сопоставимо с докризисным показателям ежегодного прироста. Наибольшую долю прироста рынка в 2010 году составили торгово-развлекательные комплексы (ТРК) – более 85 %.

      На протяжении всего периода наблюдалось активное восстановление спроса на торговые площади. В связи с восстановлением и ростом потребительского спроса, как на продовольственные, так и на непродовольственные товары, ритейлеры активно развивались, открывая новые торговые точки.

      В сегменте торговых комплексов ритейлеры отдают предпочтение торговым помещениям в современных торгово-развлекательных комплексах с хорошо продуманной концепций и высоким покупательским трафиком.

      Высоким спросом среди арендаторов пользуются встроенные помещения – как на основ-ных торговых магистралях Санкт-Петербурга, в историческом центре, так и в спальных районах около станций метрополитена и в местах плотной жилой застройки.

      В течение 2010 года росли ставки аренды как в востребованных торговых комплексах, так и в ликвидных помещениях street retail. В среднем арендные ставки на торговые площади в обоих сегментах выросли на 3–5 %.

      Характерные для 2009 года уступки арендаторам со стороны собственников торговых объектах сохранились только в торговых комплексах с низким уровнем посещаемости и проблемами с наполняемостью.

Предложение

      В 2010 году в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 12 объектов торговой недвижимости общей площадью около 470 тыс. кв. м (арендопригодная – около 250 тыс. кв. м), рост составил 12,3 %. Таким образом, общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2010 г. составил около 4,28 млн. кв. м.

Рис. 1. Динамика предложения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, тыс. кв. м

      Одной из характерных тенденций уходящего года стало техническое открытие нескольких торговых комплексов, в которых открывались отдельные этажи или только магазины якорных арендаторов. Открытие таких объектов происходило в 3–4 кварталах 2010 года, так как некоторые ритейлеры намеревались открыть свои магазины к моменту пиковых продаж перед новогодними праздниками:
- В ТРК «Лето» на Пулковском шоссе были открыты гипермаркеты «Ашан» и «Медиа Маркт»;
- В ТРК «Сити Молл» на проспекте Испытателей был открыт кинотеатр «Кронверк Синема»;
- В ТРК в г. Пушкин на Саперной улице для посетителей были открыты только три этажа торговой галереи;
- В ТК «Меркурий» в г. Колпино на Пролетарской улице был открыт только один этаж из трех, на котором расположен супермаркет Prisma;
- В новом корпусе МФК «Балканский» на Балканской площади были открыты для посетителей два этажа торговой галереи.

      По итогам 2010 года половину общего объема предложения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляют торгово-развлекательные комплексы. На долю торговых комплексов и отдельно стоящих гипермаркетов приходится 29 % и 21 % соответственно.

Рис. 2. Структура рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, кв. м

      В структуре прироста рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2010 год преобладают торгово-развлекательные комплексы – 85 % от общего прироста. Это свидетельствует о продолжающемся качественном развитии рынка торговой недвижимости города.

      Наибольшую долю прироста составили два торговых объекта в центральной части города – МФК «Невский центр» и ТРК Galeria, совокупная площадь которых составляет около 300 тыс. кв. м.

Рис. 3. Структура прироста рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, кв. м

      По результатам 2010 года уровень обеспеченности населения качественными торговыми площадями в среднем по Санкт-Петербургу увеличился на 12 % по сравнению с прошлым годом и составил 931 кв. м на 1 000 чел. Данный показатель сопоставим с европейским, но по-прежнему уровень качества торговых объекта города ниже европейского.

      С учетом открытия двух крупных торговых комплексов Центральный район стал лидером по обеспеченности населения торговыми площадями (2 526 кв. м / 1 000 человек). Тем не менее, лидером по объему предложения объектов торговой недвижимости по-прежнему остается Приморский район.

Рис. 4. Распределение существующего предложения рынка торговой недвижимости по районам Санкт-Петербурга

      В 2011 году к вводу в эксплуатацию заявлено около 348 тыс. кв. м качественных торговых объектов. Около половины ожидаемого прироста составляют объекты, которые планировали открыться в 2010 году. С учетом реализации заявленных проектов общий объем предложения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2011 года составит около 4,6 млн. кв. м.

Спрос

      Сокращение потребительского спроса в период кризиса заставило многих ритейлеров пересмотреть планы развития, но уже со второго квартала 2010 года наблюдался рост спроса арендаторов на высоколиквидные торговые площади.

      Наиболее активными категориями являются операторы одежды и обуви, предприятия общественного питания, продуктовые ритейлеры. Также возросла активность бывших игровых компаний, которые вышли на рынок в новом бизнес-формате.

      В 2010 году на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга появились новые бренды, в том числе иностранные. Новые операторы рассматривали предложения по аренде как в качественных торговых комплексах с высоким покупательским трафиком, так и в помещениях формата street retail на основных торговых коридорах города.

      Так, сеть магазинов товаров для дома «Уютерра» открыла магазин в ТРК «Радуга»; сеть Acoola (детская одежда и аксессуары) арендовала помещение в ТРК «Атмосфера» на Комендантской площади. Московская сеть «Формула кино» открыла десятизальный кинотеатр в ТРК Galeria.

      Благодаря открытию крупных торговых комплексов в центре Санкт-Петербурга (Galeria и «Невский центр») на рынке города появились всемирно известные бренды: Longchamp, Furla, Coccinelle, Michael Kors и другие.

      Уровень вакантных площадей в торговых комплекса Санкт-Петербурга практически не менялся в течение всего года. В среднем по рынку на конец 2010 года вакантно 15–20 % площадей торговых комплексов:
- В успешных торговых объектах с высоким посетительским трафиком уровень вакантных площадей составляет – 5 %
- В наименее успешных или устаревших торговых комплексах вакантно около 40% площадей.

Арендные ставки

      В начале 2010 года ставки аренды на торговые площади формата street retail и в торговых комплексах практически восстановились после резкого падения в середине 2009 года.

      На протяжении всего периода ставки в торговых комплексах оставались неизменными. В ликвидных помещениях формата street retail рост ставок составил 5–10 % в первом квартале 2010, после чего до конца года ставки не менялись.

      На конец 2010 года ставки аренды в торговых комплексах Санкт-Петербурга составили:
- Для якорных арендаторов и операторов развлечений – 400–1 200 руб. / кв. м / месяц, включая НДС
- Для операторов торговой галереи – 600–7 000 руб. / кв. м / месяц, включая НДС, в зависимости от этажа, расположения, арендуемой площади, а также самого торгового комплекса.

Рис. 5. Динамика ставок аренды в торговых комплексах Санкт-Петербурга

      Для торговых помещений формата street retail ставки аренды на конец 2010 года составляют:
- В историческом центре города – от 4 000–8 000 руб. кв. м / месяц, не включая НДС. Максимальные ставки были отмечены на Невском проспекте – 6 000–8 000 руб. кв. м / месяц, не включая НДС
- В спальных районах города вблизи станций метрополитена – 1 500 – 3 500 руб. / кв. м / месяц, не включая НДС.

Рис. 6. Динамика ставок аренды на помещения street retail в Санкт-Петербурге

Перспективы развития

      В 2011 году к вводу в эксплуатацию заявлено около 348 тыс. кв. м. Треть заявленного прироста составляет один торговый объект (ТРК «Лето»). После этого темпы прироста рынка торговой недвижимости сократятся.

      Также заметна тенденция сокращения размера (площади) заявляемых проектов

      Арендаторы по-прежнему будут отдавать предпочтение качественным торговым комплексам с высоким посетительским трафиком в местах с хорошей пешеходной и транспортной доступностью.

      Избирательный подход арендаторов при выборе торговых площадей заставит собственников менее успешных торговых комплексов заняться реконцепцией своих объектов с целью создания привлекательного для покупателей и арендаторов торгового объекта.

      Уровень вакантных площадей в первой половине 2011 года останется на текущем уровне, после чего во второй половине будущего года возможно незначительное сокращение доли вакантных площадей в успешных торговых объектах.

      В связи с восстановлением спроса собственники торговых объектов будут постепенно увеличивать арендные ставки. В первом полугодии 2011 г. рост ставок на помещения формата street retail составит в пределах 10 %. В торговых комплексах ставки аренды могут вырасти на 3–5 %.

Источник: ASTERA [http://www.asteragroup.ru]