Рынок торговой недвижимости Москвы

Таблица 1. Основные показатели рынка. торговой недвижимости г. Москвы, 1 полугодие 2010 г.

1 - Без учета общественного питания.
2 - GLA (Gross leasable area) – общая арендопригодная площадь.

Диаграмма 1. Динамика оборота розничной торговли в Москве.

      Общее предложение площадей качественных торговых центров1 на рынке Москвы1 по итогам 1 полугодия 2010 г. достигло 3 686 тыс. кв.м (GLA).

      Обеспеченность жителей Москвы площадями в качественных торговых центрах составила 350 кв.м GLA/1 000 человек.

      Оборот розничной торговли за январь - июнь 2010 г. составил 1 348 млрд. руб. Темп роста в сопоставимых ценах к аналогичному периоду прошлого года составил 104,6% (см. Диаграмму 1).

      В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров - 50,4%, непродовольственных товаров - 49,6%.

      Оборот розничной торговли продовольственными товарами по всем формам их торговли составил 680,3 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 105,8% больше показателя прошлого года.

      1. Предложение

      Крупнейшим ТЦ, введенным в 1 полугодии 2010г., является ТРЦ «Вегас» (298/180 тыс. кв.м). Crocus Group в будущем планирует развивать сеть «Вегас» и построит два крупных ТРЦ с торговой площадью 110 и 131 тыс. кв. м.

      К 2012-2013 г. наметится дефицит нового предложения, крупнейшие проекты ТЦ, строительство которых сейчас ведется, планируются к вводу в 2011 г. («Ривер Молл» (258/88 тыс. кв.м), ТЦ «Тверская Молл» (113,5/37,5 тыс. кв.м), «ГудЗон» (120/71 тыс. кв.м) и др.), практически отсутствуют проекты ТЦ со сроком ввода 2012-2013 г, новые проекты строительства сегодня не заявляются.

      Из знаковых проектов, которые планируется реализовать к 2012 г., отметим аутлет-молл Fashion House на Ленинградском ш. (40 тыс. кв.м.) Компания GVA Sawyer является одним из соинвесторов и девелопером проекта строительства. На сегодняшний день ведется проектирование проекта, строительство начнется весной 2011 г.

Диаграмма 2. Динамика объема качественного предложения, GLA

      В условиях кризиса торговые операторы начинают развивать новые форматы и ритейлеры продолжают открывать свои магазины в новых форматах – меньшего размера или формата дискаунтера, например: компания «Ашан» активно развивает формат «магазина у дома» - «Атак», Decathlon заявляет открытие магазинов маленького формата под брендом Koodza, компания «Ригла» запускает новый проект «Мал мала меньше» (магазин товаров для мам и малышей), в апреле 2010 г. «Ригла» запустила аптечную сеть - дискаунтер «Будь здоров!». Castorama развивает магазины под брендом City Format. В следующем году Metro Cash&Carry может запустить пилотный магазин малого формата Metro Punct в Москве. «Окей» планирует развивать новую продуктовую сеть формата «жесткий дискаунтер».

      Увеличивается инвестиционная активность на рынке. В 1 кв. 2010 г. отметим учреждение фонда Prometheus Capital Partners. Компания планирует заниматься инвестициями в области розничной торговли и услуг, а также производства продуктов питания и других потребительских товаров. Средний размер сделок составит около $ 50 млн. Во 2 кв. 2010 ГК ПИК объявила о намерении привлечь партнера для создания фонда недвижимости, куда войдут торговые объекты. Mirland Development заявил о готовности вложить $100 млн. в приобретение новых девелоперских проектов в России.

      2. Финансовые условия

      Наметилась тенденция к росту арендных ставок, в 1 полугодии 2010 года для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы они выросли на 5-10%.

      В новых торговых центрах при сдаче в аренду секций крупным одежным операторам актуальным является переход от фиксированной арендной ставки к проценту от оборота. При этом в условиях договора прописывается минимальная фиксированная ставка.

Таблица 3. Диапазон ставок аренды для операторов ТЦ Москвы, 1 полугодие 2010 г.



1 - В связи с нестабильностью валютных курсов, наиболее часто используемая на рынке мера стоимости – условная единица (у.е.) - в среднем устанавливается равной 28 – 32 руб.

      3. Спрос

      За первое полугодие наметился спрос со стороны ритейлеров на качественные свободные площади, как в торговых центрах, так и в стрит ритейле. Но, несмотря на оживление спроса со стороны ритейлеров, доля свободных площадей в первом полугодии сохранилась на прежнем уровне, составив 10-12% в Москве. Причиной тому стало открытие новых торговых центров в полузаполненном состоянии. В 2009 году торговые объекты, вводимые в Москве, в среднем были заполнены на 40-60%. В 2010 данная тенденция продолжается, что вынуждает новые объекты открываться пофазно. К примеру, в марте 2010 г. открылась часть ТЦ «Азовский».

      Как и прогнозировали GVA Sawyer, продолжается уход с рынка части небольших и средних по размеру российских сетей, которые активно развивались до 2009 г. за счет кредитных средств. В 1 кв. 2010 г. Торговая сеть «Мир» закрыла все 18 магазинов. Во 2 кв. 2010 г. Enka закрыла три супермаркета «Ситистор» (ранее «Рамстор»).

      Структуры МДМ банка станут владельцами контрольных долей в основных бизнесах Вячеслава и Виктора Зайцевых — сети «Техносила», ее основной оптовой компании «Бизнес ПРО» и Мультибанке.

      В июне владельцы крупнейшей в России сети книжных магазинов «Топ-книга» выставили на продажу 90% долей в компании.

      В 1 полугодии 2010 г. отмечается экспансия на российский рынок зарубежных компаний: американская сеть ресторанов быстрого питания Burger King, ресторанов американской сети Chili’s, японский одежный ритейлер Uniqlo. Американский ресторанный гигант Yum! Brands покупает российскую сеть закусочных «Ростик'с-KFC».

      Также несколько международных ритейлеров анонсировали свои планы возвращения на российский рынок. Американская сеть кофеен Dunkin' Donuts и британская сеть универмагов Debenhams снова начнут свою работу на столичном рынке в 2010 г.

      Крупнейший европейский ритейлер товаров для дома Kingfisher заявил, что намерен проводить «агрессивную» политику, инвестируя в Россию, рынок которой уже готов возобновить рост. Ин- вестфонд BPT Arista планирует создать в России сеть магазинов кухонной мебели.

      Среди крупнейших сделок отметим аренду Family Room (мебельный гипермаркет) 5 000 кв.м в ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино». «Холдинг Центр» (бренды Boss, Cerruti, Escada, Lanvin, Marc O’Polo, Givenchy, Versace, Byblos Blu) арендовал 2 500 кв.м в ТЦ Mall of Russia (ММДЦ «Москва Сити»). В апреле в ТРЦ «Филион» открылся гипермаркет Auchan (5 400 кв.м – торговая площадь), ранее там располагался Carrefour.

      Источник: GVA Sawyer [http://www.gvasawyer.ru]