ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

      Основные показатели развития торгового сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2010 году представлены в результирующей таблице:

Таблица №1. Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

      На конец 2010 года совокупный объем торговых площадей Москвы составил порядка 9,772 млн.кв.м (GBA), при этом GLA – около 5,307 млн.кв.м. За 2010 год было введено в эксплуатацию торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 1196 тысяч кв.м, GLA – 547 тыс.кв.м. Таким образом, прирост общего объема торговых площадей за 2010 год составил около 14%, увеличение GLA – порядка 11,5%.

      Динамика ввода торговых площадей в 2010 году оставалась достаточно высокой. Общая площадь всех введенных в эксплуатацию в 2010 году торговых объектов превысила показатель 2009 года. Однако некоторые проекты открывались «поэтажно». Среди наиболее крупных торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2010, следует выделить ТРЦ «Вегас» (GLA 130 тыс.кв.м) и ТРЦ «Гагаринский»(GLA 70 тыс.кв.м). Большая часть введенных объектов относится к типу торгово- развлекательных центров.

Таблица №3. Объем торговых объектов, введенных в эксплуатацию, 2003-2010гг.

Динамика ввода торговых объектов, общая площадь, 2003-2010, тыс.кв.м

Динамика ввода торговых площадей поквартально, 2008-2010, тыс.кв.м

СПРОС

      На протяжении 2010 года активность ритейлеров на Московском рынке возрастала. Рынок Московского региона по-прежнему остается наиболее интересным для развития зарубежных и отечественных сетей. В 2010 году многие компании, в большей степени продуктовые операторы, озвучили планы по расширению. Кроме того, ряд компаний, в кризис покинувших столичный рынок, заявили о планах по возвращению. Наиболее активными в 2010 году были продуктовые ритейлеры, в особенности работающие в формате дискаунтеров, а также операторы товаров для дома.

      Также следует отметить наиболее заметные открытия новых магазинов в торговых центрах, среди которых: Uniqlo, H&M и Thomas Sabo открыли магазины в ТЦ «Атриум»; сеть Burger King - в ТРЦ «Метрополис» и ТРЦ «Европейский»; OBI и гипермаркет Auchan – в ТРЦ «Филион», в ТЦ «Щелчок» в августе был открыт магазин «Вещь!», в ТЦ «Европейский» состоялось открытие магазина Camper, в октябре New Yorker открылся в ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Два магазина сети «Дети» - в ТРЦ «Мега – Белая дача» и «Ключевой». Среди сетей, открывших первые магазины в Москве – сеть детской одежды Acoola, сеть по продаже спортивной одежды и обуви Converse. Нельзя не отметить и открытие первого в России магазина сети бытовой техники и электроники Saturn в ТРЦ Vegas в октябре 2010 года.

      Кроме того, в Москве предполагается открыть 30 рыбных магазинов сети «Океан». Также на рынок Москвы выходит сеть рыбных ресторанов Nordsee и сеть ресторанов быстрого питания Wendy’s. Во второй половине года комплекс ресторанов «IL Патио» и «Планета Суши» были открыты в ТРЦ «Речной вокзал».

      При этом, в 2010 году продолжались банкротства сетей, также как и сокращение числа магазинов ряда сетей. В итоге, на рынке происходила смена наиболее активных игроков.

      Что касается запрашиваемых помещений, наибольший интерес у торговых операторов вызывают высококачественные торговые центры, с наименьшими рисками для потенциальных арендаторов. В таких торговых центрах уровень вакантных площадей в 2010 году был минимальным и не превышал 3-5%. Более того, в наиболее успешных торговых центрах формировались листы ожидания. Однако в целом по рынку, уровень вакантных площадей на протяжении 2010 года оставался на достаточно высоком уровне, составляя порядка 10%.

      Кроме того, в 2010 году уменьшились размеры средних запрашиваемых блоков по сравнению с докризными значениями. Наибольшим спросом пользовались блоки площадью до 50 кв.м.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

      В 2010 году арендные ставки в качественных торговых центрах Москвы демонстрировали плавное увеличение. К концу первого полугодия 2010 года по сравнению с показателями 2009 года средние арендные ставки выросли, однако рост был достаточно сдержанным. В целом же по рынку значительного роста арендных ставок не наблюдалось. Во второй половине года плавный рост средних запрашиваемых арендных ставок на торговые помещения продолжился. При этом, ценовая политика собственников напрямую зависит от успешности торгового центра.

      Наиболее значимым изменением в ценовой политике собственников торговых помещений стал отказ от предоставляемых в кризисное время скидок. Разница между заявленной и реальной арендной ставкой по заключенным договорам по сравнению с 2009 годом снизилась. Если в популярных торговых центрах собственники уже диктуют свои условия, то в наименее успешных собственники по-прежнему готовы идти навстречу арендаторам. Тем не менее, рынок постепенно возвращается в свое привычное состояние.

Таблица №6. Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., $/кв.м/год

STREET- RETAIL

      В 2010 году наиболее динамичные изменения не только на рынке торговой недвижимости, но и на рынке коммерческой недвижимости в целом происходили именно в сегменте street-retail.

      Начиная с четвертого квартала 2009 года, ставки аренды на торговые помещения сегмента streetretail демонстрировали активный рост. Наибольший рост был зафиксирован в первом и четвертом кварталах 2010 года. Особенно активно ставки росли в основных торговых коридорах, находящихся в пределах Садового кольца. По ряду наиболее ликвидных помещений арендные ставки вернулись на предкризисные значения. К концу 2010 года максимальные ставки аренды на торговые помещения, расположенные на таких востребованных улицах, как Тверская и Петровка, достигли значений в 10 тыс. долл./кв.м в год. По сравнению с концом 2009 года, в четвертом квартале 2010 года максимальные ставки аренды торговых помещений по ряду торговых коридоров увеличились более чем в два раза.

Таблица №7. Диапазон ставок аренды торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, $/кв.м/год [ При расчете не учитывались ставки аренды на помещения, расположенные в цокольных и подвальных этажах; не имеющие входной группы с первой линии; или имеющие другие обременения, влияющие на снижение ставки аренды ]

ТЕНДЕНЦИИ:
      - Объем ввода на рынок новых объектов торговой недвижимости в 2010 году оказался рекордным. Общая площадь всех введенных в эксплуатацию в 2010 году торговых центров превысила 1 млн.кв.м.
      - Несмотря на то, что динамика ввода на рынок новых объектов торговой недвижимости превысила предыдущие года, в 2010 году ряд торговых и торгово- развлекательных центров открывались «поэтажно», что было вызвано определенными трудностями с заполнением торговых объектов.
      - Рост спроса со стороны арендаторов торговых объектов на протяжении года заметно укрепился.
      - Сегмент street-retail показал себя наиболее динамичным в 2010 году. По торговым коридорам, традиционно пользующимся высоким спросом, в 2010 году арендные ставки увеличились более чем в два раза.
      - В 2010 году особую актуальность приобрели удачное расположение торгового центра, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений.
      - Средние ставки на торговые помещения в торговых центрах Москвы на протяжении 2010 года также постепенно росли. В 2010 году собственники торговых помещений отказывались от предоставляемых в кризисное время скидок.
      - Уровень вакантных площадей в среднем по рынку значительно не колебался в 2010 году, составив на конец года порядка 10%. Однако в удачных торговых центрах уровень вакантных площадей не превышал 3-5%.

Источник: ASTERA [http://www.asteragroup.ru]