Рынок торговой недвижимости Москвы

      Таблица 1. Основные показатели рынка торговой недвижимости г. Москвы, 2008 – 2009

1 GLA (Gross leasable area) – общая арендопригодная площадь.

      Диаграмма 1. Динамика оборота розничной торговли в Москве

      В течение 2009 г., сектор розничной торговли Москвы продолжил тренд снижения показателей оборотов, вслед за отсутствием позитивных изменений экономической ситуации в стране в целом.

      Оборот розничной торговли за январь- декабрь 2009 г. снизился, по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. и составил 2 502,3 млрд.руб.

      Согласно официальным статистическим данным, в 2009 г. наблюдалась динамика увеличения доли продовольственных товаров в структуре розничного оборота. На конец года, в соответствии с оперативными данными, доля продовольственного сегмента составила 51%.

      Оборот розничной торговли продовольственными товарами по всем формам их торговли составил 1254,4 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 101,9% больше показателя 2008 г.

      Оборот общественного питания составил 115,7 млрд. руб., т.е. снизился против объема предшествующего года в сопоставимых ценах до 96,7% (2008 г. - 108,6%).

      1. Предложение - Тенденции

      На фоне продолжающегося падения платежеспособного спроса, все чаще наиболее востребованными арендаторами ТЦ становятся магазины, работающие в ценовом сегменте «нижний средний» (оборот которых сохраняется стабильным за счет низкого чека, но возросшего количества покупок).

      Среди значимых событий 2009 г. закрытие Черкизовского рынка - самого большого рынка на территории Москвы.

      Закрытие игровых залов и казино привело к освобождению порядка 400-430 тыс.кв.м площадей, что существенно повлияло на сегмент street-retail. Ранее арендная ставка, предлагаемая оператором игрового бизнеса в 2-3 раза превышала ставку, которою мог предложить розничный оператор. Теперь же собственникам, решившим сдать в аренду пустующее помещение пришлось подстраиваться под ситуацию на рынке. В целом, закрытие казино и игровых клубов не повлияло на общий уровень цен на рынке торговой недвижимости.

      Основная тенденция 2009 г. – банкротство или реструктуризация неэффективных игроков, соотношение долговой нагрузки и прибыли которых было слишком высоким. Оставшиеся на рынке сети оптимизировали свою деятельность (многие – не без помощи государства и банков с госучастием).

      Некоторым собственникам в 2009 г. пришлось расстаться с активам. К примеру, за пролонгацию кредита на $90 млн. до 2016 г. девелоперской компании «Пересвет-групп» пришлось передать Альфа-банку часть ТЦ «Гименей» на Б. Якиманке. Так девелопер добился реструктуризации своих долгов на $115 млн.

      Общее предложение площадей качественных торговых центров1 на рынке Москвы1 на конец 2009 г. достигло 3 428 тыс. кв.м (GLA).

      Обеспеченность жителей Москвы площадями в качественных торговых центрах составила 326 кв.м GLA/1 000 человек. В 2009 г. введено 978 тыс. кв.м площадей торговых центров (518 тыс. кв.м GLA). В 2010 г. планируется к вводу более 1 млн. кв.м торговых площадей (GBA). Среди крупнейших ТЦ, планируемых к вводу отметим Mall of Russia, расположенный на Краснопресненской наб., уч. 6, 7, 8Б (179 400 кв.м - GBA / 114 000 - GLA), ТЦ «Вегас» (ранее «Каширский молл»), по адресу Ленинский р-н, с/п Совхоз им. Ленина, 24 км МКАД (210 300 кв.м - GBA / 120 000 - GLA), «Маркос-Молл» на Алтуфьевском ш., вл. 70 (36 200 кв.м - GBA / 15 000 - GLA)

      Диаграмма 2. Динамика объема качественного предложения, GLA

      Таблица 3. Список крупнейших ТЦ, введенных в эксплуатацию в 2009 г.

      Диаграмма 3. Распределение предложения по округам Москвы

      2. Финансовые условия

      На рынке торговой недвижимости в 2009 г. наблюдалась тенденция перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя», что характеризуется следующими признаками:
- договора аренды заключаются, преимущественно, с минимальным депозитом;
- преимущество при выборе арендуемых помещений отдается действующим ТРЦ, либо ТРЦ готовым к вводу в эксплуатацию;
- появилась практика предоставления льготного периода на время «раскрутки» арендатора, либо в новых ТРЦ на период пока заполняемость ТРЦ не достигнет определенного, согласованного с арендатором процента;
- продолжает развиваться схема «арендная плата (полностью или частично) как процент с розничного оборота»;
- собственники чаще стали соглашаться на отмену обеспечительного платежа и его замену на банковскую гарантию для некоторых групп арендаторов;
- в некоторых случаях собственники стали соглашаться на проведение отделки арендуемого помещения за свой счет.

      Пик пересмотра условий договоров аренды пришелся на 1 кв. 2009 г. По данным GVA Sawyer, снижения ставок аренды и перехода на процент с оборота удалось добиться в индивидуальном порядке многим крупным сетевым игрокам. Учитывая, что сейчас найти арендатора сложнее, чем в докризисный период, часто помещения пустуют, собственники торговых центров вынуждены соглашаться на такие условия. Во втором полугодии 2009 г., средний уровень арендных ставок в торговых центрах не изменился. Послабление условий аренды было заметно в некачественных объектах, испытывающих серьезные проблемы с заполняемостью, однако по наиболее востребованным торговым центрам, ставки не были скорректированы. Максимальные значения ставок аренды наблюдались в середине 2008 г., с этого момента средний уровень арендных ставок по вновь заключаемым договорам уменьшился на 15 - 30% в абсолютных значениях.

      Таблица 4. Диапазон ставок аренды для операторов ТЦ Москвы, 2009г.



В связи с нестабильностью валютных курсов, наиболее часто используемая на рынке мера стоимости – условная единица (у.е.) - в среднем устанавливается равной 28 – 32 руб.

      В 2010 г. несмотря на большой объем вводимых площадей в конце 2009 г. – 2010 г., арендные ставки по вновь заключаемым договорам будут снижаться с меньшими темпами, чем в 1-2 кв. 2009 г в пределах 5-10%. При этом, будет наблюдаться увеличение диспропорции уровня арендных ставок в торговых центрах различного уровня и качества.

      3. Спрос

      В соответствии с данными исследования GVA Sawyer, уровень вакантных площадей в наиболее популярных торговых центрах, обладающих удачным местоположением и концепцией, ориентированных на массового потребителя (пример – ТРЦ «Европейский», ТЦ «Охотный ряд» и т.п.), стабильно сохранялся в течение прошедшего года на низком уровне (до 0,5-1%). Новые торговые центры, введенные в конце 2008 г. – 2009 г., в среднем, к концу года улучшили показатели заполняемости, но при этом, в данных объектах по прежнему наблюдался наиболее высокий процент вакантных площадей (в среднем до 15%). В среднем, по всем качественным ТЦ, процент вакантных площадей составляет около 5-8%.

      В 2010 г. в соответствии с прогнозом GVA Sawyer, будет наблюдаться рост среднего уровня вакантных площадей до 10%, в первую очередь, за счет увеличения предложения (вывода на рынок нескольких крупных объектов торговой недвижимости) и снижения спроса со стороны арендаторов.

      В 2009 г. о своем банкротстве объявили сети: «Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат престиж», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur, «Гроссмарт», «7 звезд», Sprandi и др.

      Заметен уход с рынка премиальных брендов (Stella McCartney, Alexander McQueen, Diesel и др.). Во 2 полугодии 2009 г. отмечено закрытие в России магазинов сети косметики и парфюмерии Make up Store; монобрендовых магазинов Mustang; закрытие всех точек сети одежды YAX!; закрытие всех магазинов сети «Букбери»; закрытие проекта сети премиальных гипермаркетов «Это» компании Эльдорадо

      Carrefour, крупнейший ритейлер в Европе, объявил о выходе с рынка России, в связи с неопределенностью. Многие другие сети находятся сейчас в состоянии дефолта по выплатам поставщикам и кредиторам. Во многих случаях, банкротства вызваны необходимостью реструктуризации долговой нагрузки компаний или подготовкой к продаже.

      В то же время, несмотря на кризис, многие игроки, напротив, продолжили своё развитие. Wal-Mart зарегистрировал дочернюю структуру в России, Selgros открыл первый cash&carry, Burger King запланировал выход на рынок, в Москве уже появились бренды Gap, H&M, планируют открытие универмаги Peek und Cloppenburg, вновь вернулся в страну Debenhams.

      Российские игроки также активно развивают новые бренды. К примеру, ГК «Ташир» (сети Модный Альянс (пока в регионах), Wild West, RangeR, Kids Garden) и др. «Ташир» вместе с Comedy Club Production открыла сеть демократичных ресторанов Comedy Cafe. Помимо этого, в ТРЦ «Рио» открылось первое «Джинс Кафе».

      В 2010 г. возможно сохранение тенденции ухода с рынка части небольших и средних по размеру российских сетей, которые активно развивались до 2009 г. за счет кредитных средств.

      Источник: GVA Sawyer [http://www.gvasawyer.ru]