Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за 2010 г.
Санкт-Петербург Декабрь 2010

Классификация складов
Склад класса A+ | Склад класса A | Склад класса B+ | Склад класса B | Склад класса C | Склад класса D
Статьи и аналитика:
Определение количества складов + Как выбрать место расположения склада компании
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга + Рынок торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга

Тенденции

      В 2010 году в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса общей площадью 65,5 тыс. кв. м, что является беспрецедентно малой величиной прироста рынка складской недвижимости за последние несколько лет. Рост предложения составил 3,6%.

      В связи с ограниченными финансовыми ресурсами девелоперов складской недвижимости, более 70% проектов было приостановлено и отменено.

      В течение года медленными темпами восстанавливался спрос на складские площади. Наибольшим спросом пользуются складские комплексы класса В+ и В, а также производственные помещения небольшой площади в черте города или в пределах 5 км удаленности от КАД.

      Увеличился период поиска помещений – сделки 2010 года как правило были заключены компаниями, которые начали поиск помещений класса А, В+ и В в 2009 году.

      В течение 2010 года ставки аренды в складских комплексах класса А увеличились на 6%. При этом собственники некоторых объектов незначительно понижают ставки, увеличивая уровень их эскалации в дальнейшем, что позволяет сохранить прежнюю доходность объекта. Рост ставок в складских комплексах класса В+ и В составил 21%.

      Некоторые арендаторы рассматривают возможность приобретения складских площадей в собственность, чтобы в меньшей степени зависеть от изменения ставок аренды.

Предложение

      В течение 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию около 65,5 тыс. кв. м складских площадей. Таким образом, на конец 2010 года общий объем предложения рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга составил около 1,85 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области вблизи КАД).

Рис. _. Динамика прироста рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, тыс. кв. м

      C учетом малого прироста рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2010 году, основную долю которого составляют складские комплексы класса А, структура рынка практически не изменилась. Более 60% объема предложения составляют складские комплексы класса А, на долю складов класса В+ и В приходится 31% общего предложения.

      С учетом вновь введенных комплексов увеличилась доля спекулятивных складов, которые на конец 2010 года составляют более половины предложения рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

      В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится около 30% всего предложения складских площадей. Основную долю предложения складов в районе составляют объекты класса А.

Рис. _. Распределение предложения рынка складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2010 г., тыс. кв. м

      Планируемый прирост рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2011 году составит около 124 тыс. кв. м.

Спрос

      На фоне увеличения деловой активности многих компаний медленными темпами растет спрос на складские площади класса А, В+ и В. Наибольшим спросом пользуются складские комплексы класса В+ и В. Постепенно увеличивается спрос на склады класса А. Спрос на склады класса С остается на прежнем уровне.

      Уровень вакантных площадей в складских комплексах Санкт-Петербурга и Ленинградской области постепенно снижается на фоне небольшого прироста рынка и восстанавливающегося спроса на качественные складские площади.

      На конец 2010 года уровень вакантных площадей в складских объекта класса А составляет 10–20%, в складских комплексах класса В+ и В вакантно 5% площадей.

      Арендаторы избирательны при подборе складских площадей, что увеличивает длительность поиска подходящего объекта.

Табл. _. Ключевые договорные условия на рынке складской недвижимости

Арендные ставки

      На фоне увеличивающегося спроса на складские площади в течение 2010 года был от-мечен рост ставок аренды на складские площади класса А, В+ и В.

      На конец 2010 года средний уровень арендных ставок на складские площади составляет:
      Для класса А – 117 USD / кв. м / год без учета НДС, ОР и КР. Рост по сравнению с 2009 годом составил 6%
      Для класса В+, В – 109 USD / кв. м / год без учета НДС, ОР и КР. Рост составил 21%
      Для класса С – 80 USD / кв. м / год без учета НДС, ОР и КП. Ставки не изменились по сравнению с 2009 годом.

Рис. _. Динамика арендных ставок на складские площади
* ОР – операционные расходы
* КР – коммунальные расходы

      В первой половине 2011 года в связи с возрастающей деловой активностью арендаторов можно прогнозировать незначительный рост арендных ставок на площади класса В+ и B.

      Также при условии реализации и возобновления работ по проектам возможно незначительное повышение среднего уровня арендных ставок на складские площади класса А.

Перспективы развития

      В 2011 году к вводу в эксплуатацию заявлено около 124 тыс. кв. м складской недвижимости. Планируемый прирост в 1,89 раз больше прироста 2010 года. Основную долю заявленного прироста составляют складские площади класса А.

      Активное развитие ритейлеров на фоне роста потребительского спроса будет способствовать увеличению спроса на складские площади.

      Высокий уровень спроса арендаторов на складские площади класса В+ и В на фоне преобладания объектов класса А в структуре существующего и перспективного предложения, может привести к дефициту складов класса В+ и В в 2011–2012 гг.

      В 2011 году рост ставок аренды в складских комплексах класса В+ и В на 5 – 10% возможен за счет увеличения спроса со стороны арендаторов. Рост ставок на складские площади класса А возможен к концу 2011 года в пределах 5%.

Источник: ASTERA [http://www.asteragroup.ru]

* При копировании информации с сайта активная гиперссылка на источник информации http://www.kt-lospo.com ОБЯЗАТЕЛЬНА!