Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга за 2009 г.
Рынок складской недвижимости

      Таблица 1. Основные показатели рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2009 года
Показатели рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга 2009

      1. Предложение

      Общая площадь качественных складов классов А и В, предназначенных для сдачи в аренду, на конец 2009 года составила 1 213 тыс. кв. м, увеличившись за год на 180 тыс. кв.м1. Объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 году, представлены в таблице ниже.

      Рисунок 1. Объем качественного предложения, класс А и В, тыс. кв.м (не включая склады под собственные нужды)
Объем качественного предложения СПб 2009

      Помимо этого, еще около 80 тыс. кв.м складской недвижимости было построено для собственных нужд компаний.

      При этом следует учитывать, что часть объектов лишь номинально присутствует в предложении. В реальности некоторые компании-собственники не ведут арендную кампанию вследствие ареста имущества собственника из-за банкротства последнего. Точно оценить объем подобных площадей невозможно.

      Среди действующих качественных складов большая часть приходится на Пушкинский район, в котором расположен 31% всех предлагаемых складских площадей. Следом идут Всеволожский (15%) и Ломоносовский (14%) районы Ленинградской области, Московский район (10%), Выборгский район (7%). По 3-5% от общего объема предложения приходится на Невский, Фрунзенский, Красногвардейский районы, на Кировский и Гатчинский районы Ленинградской области.

      Качественные складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города - Морскому порту Санкт-Петербурга, основному Северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и Западному коридору (Таллиннское шоссе, М-11).

      Рисунок 2. Структура предложения качественной складской недвижимости по районам на конец 2009 г
Структура предложения качественной складской недвижимости по районам Спб 2009

      В 2009 году было заявлено о нескольких новых проектах, которые включают в себя складскую функцию. Совокупная новая заявленная складская площадь в данных проектах составляет около 700 тыс. кв.м. Большая часть из них приходится на изменение будущей функциональности в проекте компании SVP Group на Пулковском шоссе, где девелопер планировал строительство бизнес-парка, однако в условиях кризиса более оптимальным посчитал строительство логистического комплекса. Сроки реализации новых заявленных проектов составляют от 3 до 7 лет, поэтому с уверенностью сказать, что они будут реализованы, нельзя.

      В 2009 года было заявлено приостановке реализации нескольких проектов складских комплексов, совокупная площадь которых составляет около 980 тыс. кв.м. Среди этих проектов индустриальный парк «Колпино» от компании «Евразия логистик» (580 тыс. кв.м), логистический комплекс White Days (170 тыс. кв.м) и др.

      С учетом уже реализованных проектов и тех проектов, которые сейчас находятся на финальной стадии строительства, недостатка в универсальных складских площадях высокого класса в Петербурге не будет, по крайней мере, в течение 2 лет. Вследствие этого, востребованными останутся только специализированные (например, холодильные склады и овощехранилиша) склады или склады в отдельных районах города, которые сейчас не могут быть использованы. К последним относятся районы вдоль КАД в районе Бронка – Таллиннское шоссе. После окончания строительства КАД этот район получит дополнительный стимул для развития, поэтому некоторое количество складских проектов могут быть там реализованы.

      Еще одним (пожалуй, самым перспективным на ближайшие 2-3 года) сегментом в девелопменте складской недвижимости является строительство складов под нужды конкретного заказчика (built-to-suite). Ожидать начала строительства новых крупных складских проектов в ближайшие 2- 3 года не приходится.

      2. Спрос

      Основное падение спроса на складскую недвижимость пришлось на первую половину года. Во втором полугодии существенного изменения спроса не происходило.

      По итогам 2009 года объем грузоперевозок через Большой порт Санкт-Петербург сократился на 16% по сравнению с 2008 годом. При этом наибольшее сокращении грузопотока наблюдалось в 1-2 кв. 2009 года. В 4 кв. 2009 года грузопоток сократился лишь на 3% по сравнению с 4 кв. 2008 года. При этом сокращение 4 кв. 2008 года уже был кризисным, что объясняет малое сокращение грузопотока. По сравнению с 4 кв. 2007 года в 2009 году оборот порта сократился на 11%. Тем не менее, можно говорить о постепенном восстановлении грузопотока, а в дальнейшем его сокращения не ожидается. Тенденция восстановления грузооборота в течение 2009 года характерна почти для всех видов грузов, за исключением лесных.

      В результате отсутствия нового спроса в новых проектах уровень свободных площадей составляет 50-70%, а в целом по рынку уровень вакантных площадей на конец 2009 года составил около 30%.

      Рисунок 3. Уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах
Уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах СПб 2009

      В структуре спроса в 2009 году около 60% [ Спрос оценивался на основании обращений в брокерский отдел GVA Sawyer по поиску складских помещений ] приходилось на запросы на помещения менее 500 кв.м. Еще 19% спроса приходилось на помещения от 500 до 1000 кв.м. 11% предъявляли спрос на аренду от 1 до 3 тыс. кв.м, площади от 3 до 5 тыс. кв.м востребованы 6% арендаторов, свыше 5 тыс. кв.м спроса - у 3% арендаторов.

      Рисунок 4. Структура спроса на складские помещения в 2009 г.
Структура спроса на складские помещения в Санкт-Петербурге 2009

      Среди крупнейших сделок по аренде складской недвижимости, заключенных в 2009 году, следует выделить следующие:
― Кондитерская фабрика им. Крупской арендовала 12,6 тыс. кв.м в складском комплексе AKM Logistics
― Компания «Скания» арендовала около 10 тыс. кв.м в терминале AKM Logistics
― ЗАО «Фоксконн РУС» стало арендатором в складском комплексе логистического оператора «Авалон логистикс»;
― ЗАО «Тэлос Архив» арендовало 3 тыс. кв.м в складском комплексе «Автолик- 2».

      В краткосрочной перспективе (до года) ожидать восстановления спроса на качественную складскую недвижимость не приходится. Небольшой рост спроса, который будет наблюдаться в краткосрочном периоде, может быть удовлетворен уже введенными в эксплуатацию объектами и проектами, находящимися на финальной стадии реализации.

      Наибольшим спросом в краткосрочной перспективе будут пользоваться помещения, площадью около 1 тыс. кв.м. С учетом того, что в классе А в основном предлагаются блоки от 3-5 тыс. кв.м, и, по большому счету, нет возможности сдавать помещения менее 2-3 тыс. кв.м, основной спрос по прежнему останется в классе В и ниже.

      3. Финансовые условия

      Средние арендные ставки на склады класса А и B в Санкт-Петербурге (triple net) составляют 2 800 руб./кв.м в год (диапазон 2 000 – 3 600 руб./кв.м). За год показатель средних арендных ставок уменьшился на 32%. Однако следует учитывать, что речь идет о качественной складской недвижимости классов А и В, а в этом сегменте (особенно в классе А) арендные ставки часто привязаны к у.е.

      Поэтому, несмотря на то, что динамика арендных ставок в течение года (в рублях) была достаточно равномерной, причины такой динамики в разных полугодиях отличаются. Так, в начале года из-за резкого изменения курса в конце 2008 и январе 2009 гг., во многих договорах аренды были зафиксированы некие пределы изменения курса, предполагая дальнейшее падение рубля. А в реальности в первом полугодии происходило постепенное укрепление рубля (с 36 рублей/$ в конце февраля до 31 рубля/$ в конце июня), но при этом арендная ставка в долларах снижалась не сильно. Начиная же со 2 кв. 2009 года начали снижаться и номинированные в у.е. (доллары, евро) арендные ставки. В результате к концу года произошло снижение арендных ставок на 32% (независимо в какой валюте, так как курс рубля в конце 2009 и в конце 2008 года практически совпадал).

      Рисунок 5. Уровень арендных ставок на складские площади, класс А и В, руб./кв.м в год без НДС.
Уровень арендных ставок на складские площади Санкт-Петербург 2009

      При этом, в первой половине 2009 года арендодатели были готовы идти на существенный дисконт (до 20-30%), не снижая заявленного уровня ставок. К концу года дисконт при аренде уменьшился до 10%, что связано со снижением заявленного уровня арендных ставок.

      Помимо изменения непосредственно ставок аренды, меняются и дополнительные условия. Так, если ранее срок договора составлял 5-7 лет, то сейчас арендодатели готовы заключать даже краткосрочные договоры. С учетом снижающихся арендных ставок, краткосрочная аренда является приоритетом для арендодателей, так как последние рассчитывают на возобновление роста арендных ставок и на пересмотр условий договора на более выгодных для себя условиях через год. Ранее размер страхового депозита составлял 6 месяцев, сейчас он сократился до 1-2 месяцев.

      В дальнейшем существенное снижение арендных ставок вряд ли произойдет, падение составит не более 5-10% в пессимистичном варианте.

      В настоящий момент оценить ожидаемую доходность инвесторов в складские комплексы невозможно, так как многие качественные объекты, которые могли бы быть интересны для инвесторов, были построены сравнительно недавно, поэтому пустуют. Как следствие, поток доходов крайне низок, а перспективы его увеличения неопределенны. Таким образом, слишком высокие риски инвестирования в складскую недвижимость Петербурга приводят к полному отсутствию инвестиционных сделок в этом сегменте рынка недвижимости Петербурга в настоящее время.

      Источник: GVA Sawyer [http://www.gvasawyer.ru]