Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 2010 г.
Москва 2010

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

      Основные показатели развития складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы и Московской области по итогам 2010 года представлены в результирующей таблице:

Таблица №1. Показатели рынка складской недвижимости Московского региона
Показатели рынка складской недвижимости Московского региона 2010

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

      Общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье на конец 2010 года составил около 8.96 млн. кв.м. При этом на долю качественных складских помещений класса А и В пришлось около 6.09 млн. кв.м или 68% от общего объема складских площадей.

      В течение 2010 года в Московском регионе около 370 тыс.кв.м качественных складских площадей было введено в эксплуатацию, причем большая часть - во второй половине года. В 2010 году на рынок в основном выходили очереди складских объектов, начатых девелоперами до кризиса.

      Таким образом, в 2010 году по сравнению с предыдущими годами налицо резкое уменьшение объемов строительства складских проектов. По сравнению с 2009 годом, в 2010 году было введено в эксплуатацию на 49% меньше складских площадей.

      Несмотря на то, что рынок в 2010 году восстанавливался, последствия мирового финансового кризиса по-прежнему сдерживают развитие рынка коммерческой недвижимости и складской сегмент в частности. Строительство спекулятивных складских проектов в 2010 году было ограничено проблемами с привлечением проектного финансирования и отсутствием значительной положительной динамики в изменении арендных ставок.

Динамика ввода складских площадей, Московский регион, 2003-2010, тыс.кв.м
Динамика ввода складских площадей, Московский регион, 2003-2010, тыс.кв.м

СПРОС

      В 2010 году активность арендаторов на рынке аренды складских объектов Московского региона заметно выросла по сравнению с показателями предыдущего года. Общий объем купленных и арендованных складских помещений в 2010 году составил около 750 тыс.кв.м. Максимальный уровень поглощения был зафиксирован в четвертом квартале 2010 года.

      Позитивной тенденцией 2010 года стало увеличение числа заявок на крупные складские помещения. Кроме того, в 2010 году был заключен ряд крупных сделок. Так, в первом квартале была заключена самая крупная сделка года – компания «Х5 Недвижимость» арендовала 46,2 тыс.кв.м в складском комплексе «ПНК-Чехов».

      Тем не менее, по-прежнему наибольшим спросом у потенциальных арендаторов пользуются помещения площадью менее 1500 тыс.кв.м, на которые приходится большая часть запросов, поступающих в компанию.

Структура запросов в зависимости от запрашиваемой площади, 2010 год
Структура запросов в зависимости от запрашиваемой площади, 2010

      В 2010 году среди арендаторов складских помещений лидировали торговые операторы. В 2010 году их доля в структуре спроса составила более половины от общей арендованной площади. Стоит отметить, что в 2010 году по сравнению со значениями 2009 года выросла доля логистических операторов с 12% до 16%.

Профиль компаний арендаторов, 2010 год

      Что касается уровня вакантных площадей в сегменте складской недвижимости, то на протяжении всего 2010 года средний уровень вакантных площадей в складских комплексах Московского региона снижался. К концу первого полугодия значение этого показателя опустилось до 9,5%, а к концу года – до 7,5%.

      Стоит отметить, что уровень вакантных площадей в зависимости от конкретного проекта мог значительно варьироваться. Самый высокий объем свободных площадей был зафиксирован в объектах, вышедших на рынок в кризисный период.

Динамика изменения среднего уровня вакантных площадей, 2005-2010гг.
Динамика изменения среднего уровня вакантных площадей складской недвижимости Мск, 2005-2010

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

      Уровень средних арендных ставок на складские помещения Московского региона в 2010 году несколько вырос, в то же время это увеличение было достаточно скромным. Значительных изменений в динамике роста арендных ставок не наблюдалось со второго квартала 2009 года. Тем не менее, некоторые собственники складских помещений в 2010 году повысили заявленные ставки аренды на свои объекты.

      По данным на конец 2010 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 105-110$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В - 80 - 90$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов). По ряду небольших складских помещений в 2010 году были зафиксированы ставки 120-125$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов).

      На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, арендные ставки выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений, близких к классу A, в пределах Москвы в среднем на 15-20% выше, чем в Московской области, класса B – на 10-12%.

Динамика изменения арендных ставок на складские помещения класса А и В, $/кв.м/год, Московский регион [ данные ставки не включают НДС и операционные расходы ]
Динамика изменения арендных ставок на складские помещения класса А и В в Московском регионе

ТЕНДЕНЦИИ:

      - В 2010 году показатели развития рынка складской недвижимости Московского региона улучшились. В 2011 году ожидается дальнейшее восстановление рынка и рост арендных ставок на качественные складские помещения.

      - В 2010 году арендные ставки не претерпели значительных изменений. Однако максимальные заявленные ставки на качественные складские помещения выросли на 5- 10%.

      - В 2010 году новое строительство складских объектов было представлено строительством следующих очередей уже построенных складских комплексов. В изменившихся условиях строительство комплексов формата built-to-suit выглядит наиболее привлекательно для застройщика.

      - Объем поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона в 2010 году превысил значение 2009 года. В целом, в 2010 году спрос на складские помещения оставался стабильным и достаточно высоким.

      - В результате снижения объемов строительства новых складских объектов и увеличения объемов поглощения, доля вакантных площадей в складских комплексах Московского региона в 2010 году постепенно снижалась.

      - В 2010 году девелоперы не приступали к строительству новых складских комплексов. По- прежнему отложено возведение крупных складских комплексов, первоначальными сроками ввода которых были 2010-2011 года. Однако во второй половине года ряд девелоперов все- таки озвучили намерения по началу строительства комплексов уже в 2011 году.

      - По-прежнему в общем объеме заявок на складские помещения в 2010 году доминировали заявки на помещения небольшой площади, до 1500 кв.м.

Источник: ASTERA [http://www.asteragroup.ru]