Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 2009 г.

      1. Рынок складской недвижимости

      Таблица 1.1. Основные показатели рынка складской Недвижимости [ Московский рынок складской недвижимости включает в себя качественные складские объекты на территории Москвы, а также крупные объекты за ее границами в Московской области. ] , 4 кв. 2009 г.

      1.1. Предложение

      Совокупное предложение качественных складских площадей на рынке Москвы по итогам 2009 г. составило около 5 021 тыс. кв.м. В 2009 г. было введено 745,7 тыс. кв.м складских площадей. В 2010 г. планируется к вводу 450 тыс. кв.м

      Крупнейшими проектами, которые были введены в 2009 г. стали индустриальный парк «Восточный» в Ногинске (1 очередь – 121 400 кв.м, введена в эксплуатацию в мае 2009 г.), 3-4 оч. Логистического парка «Истра», девелопер обоих проектов – ГК «Эспро». Логистический комплекс в Лобне (40 000 кв.м) - Brack Capital, 1 фаза Trilogy Park Tomilino (41 тыс. кв.м), 5-температурный Агротерминал на Симферопольском ш., 1 фаза ПНК- Чехов (Симферопольского ш.) и другие.

      Диаграмма 1.1. Объём качественного предложения, класс А, В, тыс. кв.м
Объём качественного предложения

      Среди ключевых событий отметим замораживание большинства складских проектов.

      Диаграмма 1.2. Распределение качественного предложения по направлениям, 4 кв. 2009, кв.м
Распределение качественного предложения по направлениям

      Большинство девелоперов сосредоточилось на реализации проектов, готовность которых достигла 50% и более.

      Практически отсутствуют проекты, ввод в эксплуатацию которых заявлен на 2010-2011 гг. Ситуацию усугубило положение в отраслях, традиционно формирующих наибольший объем спроса на качественные складские площади (логистичекие и торговые сети, производственные компании).

      Уровень вакантных площадей на конец 2009 г. составил 15%. Кроме того, предложение стало расти за счет выхода на рынок складских площадей, предлагаемых на условиях субаренды, демонстрируя тенденцию роста на протяжении всего первого полугодия 2009 г. К концу 2010 г. GVA Sawyer прогнозирует снижение уровня вакантных площадей до 9-11%.

      Игроки рынка.

      Осенью 2009 г. Itella Logistics приобрела еще 10% доли в «Национальной логистической компании» (НЛК) за 22 млн. евро у «Росеврогрупп», тем самым, став 100% владельцем компании. Весной 2008 г. Itella приобрела 90% НЛК за 200 млн. евро.

      Среди компаний, отказавшихся от развития в России, отметим Orco Property Group – одна из крупнейших девелоперских компаний Центральной и Восточной Европы, которая планировала инвестировать около $500 млн. в московский рынок недвижимости.

      Бельгийская компания Immo Industry Group, занимающаяся девелопментом складской недвижимости, объявила о своем банкротстве. Строительство объектов пока не начиналось, но будет осуществляться компанией «Ростик Групп», которой принадлежат 14,75% акций компании.

      В 3 кв. 2009 г. было подписано соглашение между компанией «Цзиньюань» и Российско-китайским центром о создании международной сети торгово-логистических комплексов «Евразия», которая охватит порядка 10 городов - основой для проекта может стать сеть Greengate компании «Евразия Логистик».

      IQ Property Management взяла в управление 1 млн. кв.м складской недвижимости класса А сети Greengate, девелопером которой выступает компания «Евразия логистик».

      1.2. Финансовые условия

      По итогам 2009 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $100 за кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В $70- 90 за кв.м в год.

      Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, которое, по сравнению с прошлым годом составило 30-35% [ Показатель анализировался в рублях, чтобы элиминировать в динамике влияние курсовой разницы ]. В ближайшей перспективе (1 кв. 2010) ожидается стагнация арендных ставок, небольшое увеличение уровня арендных ставок возможно во второй половине 2010 г.

      Многие арендаторы пересмотрели текущие договора аренды в сторону понижения коммерческих условий. Собственники в свою очередь были готовы предоставить дисконт в пределах 10-15% и более, особенно в только что построенных складских комплексах.

      Среди скидок, предоставляемых арендаторам складских площадей, отметим:
- предоставление скидок по транспортировке грузов;
- уменьшение объема депозита, который ранее составлял 3-6 мес., теперь - 1 мес.;
- предоставление скидок на офисные площади в составе складских комплексов;
- уменьшение сроков договоров аренды (вместо 5 -7 лет, как было в докризисный период, все чаще заключают на 3 года и менее).

      Размер операционных расходов для складов класса А в среднем составляет порядка $30- 40 за кв.м в год, в классе В - $20-30 кв.м в год.

      Цены продаж по сравнению с 4 кв. 2008 г. снизились на 40-50%, и составили $800-1 100 – класс А, $600- 800 – класс В.

      1.3. Спрос

      По сравнению с прошлым годом спрос уменьшился на 35%. Объем сделок демонстрировал тенденцию к снижению c начала 3 кв. 2008, однако, начиная с 3 кв. 2009 объем поглощения начал увеличиваться.

      Среди крупнейших сделок 2009 г. (объем сделки свыше 10 тыс. кв.м) отметим аренду компанией Deere & Company (крупнейший в мире производитель колесных тракторов и комбайнов для сельского хозяйства) 45 тыс. кв.м в 1 фазе индустриального парка «Южные Врата».

      Логистический оператор «ПРВ Групп» арендовала 30 тыс. кв.м складских площадей в «МЛП Подольск». Срок договора аренды -5 лет.

      Partner Logistics, вышедшая на Российский рынок, арендовала 13 тыс. кв.м морозильных помещений в комплексе «Агротерминал» на 5 лет.

      Компания Major Terminal арендовала 15 000 кв.м в логистическом парке «Истра».

      «Меридиан Логистик» (Петербургский логистический оператор, специализирующийся на доставке алкогольной продукции) арендовала складской комплекс класса А в г. Мытищи МО, общей площадью 10 000 кв.м, емкость хранения 14 500 паллето-мест

      Диаграмма 1.3. Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м/год
Средневзвешенные ставки аренды
Показатель анализировался в рублях, чтобы элиминировать в динамике влияние курсовой разницы

      В 2009 г. спросом пользовались качественные объекты, с отличным местоположением. Так в ПЛК «Северное Домодедово» ООО «ОСТ» представляющая интересы одного из операторов рынка бытовой техники и электроники, арендовала 12 500 кв.м; ГК «Технопарк» арендовала 6 600 кв.м складских и 620 кв.м офисных помещений; Логистический оператор «Новая компания» арендовал 6 тыс. кв.м; ООО «Бюро СЛиТ», осуществляющая полный комплекс поставки и хранения сырья, арендовала склад для компании «Лиггетт- Дукат», площадью 12 500 кв.м; компания «Новый Импульс» арендовала 23,5 тыс. кв.м. Iron Mountain подписала договор аренды 5 860 кв.м сроком на 10 лет

      Крупнейшая сделка субаренды была совершена в 1 кв. 2009 г.компанией «Мерседес-Бенц Рус» в комплексе «Ленинградский терминал» (класс А). Компания арендовала у японской компании Mitsui 8,5 тыс. кв.м под склад автозапчастей.

Источник: GVA Sawyer [http://www.gvasawyer.ru]